[민사집행-부동산]

매각불허가 결정 

집행법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여 이를 참고로 하는 외에 직권으로 매각불허가사유의 유무를 기록에 의하여 조사한 다음 매각허가할지 여부의 재판을 합니다. 

1. 매각불허가결정을 하여야 할 경우

  가. 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정될 때

  집행법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정될 경우에는 매각을 허가하지 아니합니다.

  나. 직권으로 매각불허가할 사유가 있을 때

  여기에는 행위능력, 부동산취득자격의 흠이 있는 경우인데, 추후 매각허가결정 여부의 재판시까지 추후 보완된 경우에는 불허가결정을 하지 않습니다.

  다. 과잉매각으로 되는 때

  (1) 과잉매각이 금지되는 경우

  여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 아니 됩니다. 

  (2) 채무자의 매각할 부동산 지정

  과잉매각의 경우에는 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있는데, 매각허가결정이 선고되기 전까지 지정권을 행사하여야 하고, 매각허가결정 선고 후에는 이를 행사할 수 없습니다. 채무자가 지정권을 행사하지 아니한 때에는 법원은 자유재량으로 매각허가를 할 부동산을 선택할 수 있습니다. 

  (3) 과잉매각의 금지 위반의 효과

  과잉매각 금지에 위반하여 매각허가결정을 한 경우에는 이 결정에 의하여 불이익을 입는 이해관계인은 즉시항고할 수 있습니다. 채무자의 적법한 지정권 행사가 있었는데 집행법원이 이를 무시하고 매각허가를 한 경우나 과잉매각의 금지를 부당하게 적용하여 매각을 허가하지 아니한 경우에는 채무자 또는 채권자 및 매수신고인 등이 그 결정에 대하여 즉시항고할 수 있습니다.

  라. 집행정지결정 정본이 제출된 경우

  매각기일 종료 후 매각허가결정 선고 전에 집행법원에 민사집행법 소정의 집행정지결정 정본이 제출된 경우에는 매각불허가결정을 하여야 하고, 매각허가결정이 있은 뒤에 위와 같은 서류가 제출된 경우에는 매수인은 매각대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있고, 이 신청에 대한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다.  

2. 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 있는 경우

  가. 매수가격 신고 전에 부동산의 현저한 훼손 등이 생긴 경우의 구제방법

  법원은 다시 평가를 실시한 다음 최저매각가격을 변경하여 매각을 실시하여야 하고, 만일 이와 같은 절차를 다시 밟지 않은 채 매각을 실시한 경우에는 매각불허가 사유에 해당하므로, 법원은 직권으로 매각불허가결정을 하여야 하고, 그렇지 않은 경우에는 매각허가에 대한 이의사유가 됩니다.

  나. 매수가격 신고 후 위 사유가 발생한 경우 그 구제방법

  (1) 매각허가결정 확정 전에 발견된 때

  최고가매수신고인(또는 매수인)은 매각허가에 대한 이의신청 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있습니다.

  (2) 매각허가결정 확정 후 대금납부 전에 발견된 때

  최고가매수신고인(또는 매수인)은 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다.

  다. 매각허가결정에 대한 이의신청

  최고가매수신고인 등으로부터 매각허가에 대한 이의가 있으면 법원은 사실을 조사하여 그 신청이 정당하다고 인정되면 그 신청내용에 따라 매각불허가결정을 하고, 그 신청이 이유 없는 때에는 이에 응답하지 않고 매각허가결정을 선고합니다. 

  라. 매각허가결정의 취소신청

  (1) 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에도 매수인은 자신에 대한 매각허가결정의 취소신청을 구할 수 있습니다.  

  (2) 최고가매수신고인의 귀책사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 달리 불허가 사유가 없는 한 법원은 매각허가결정을 하고, 이 경우에 그 매수인이 대금을 납부하지 않으면 훼손된 상태에서 다시 평가하여 재매각을 실시합니다.   

3. 부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임

  가. 담보책임의 요건

  매도인의 담보책임이 발생하는 것은 경매한 물건 또는 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하거나 또는 수량부족이나 일부 멸실, 제한물권이 있는 경우, 저당권 등이 행사된 경우 등으로 매수인이 완전한 권리를 취득할 수 없는 경우에 한합니다. 매각절차 자체가 무효인 경우에는 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지는 없습니다.

  나. 담보책임의 내용

  매수인은 1차적으로 채무자에 대하여 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있고, 채무자가 무자력인 때에는 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금의 전부 또는 일부의 반환을 청구할 수 있습니다. 

  다. 담보책임의 행사방법

  담보책임은 매각절차 외에 별소에 의하여 청구할 수 있지만, 매각절차 진행 중에 담보책임의 사유가 발생할 수 있으므로, 매각절차 내에서 청구하는 것도 가능합니다.

  (1) 매수의 목적을 달성할 수 없는 경우

  최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청을, 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있고, 대금납부 후 배당 전인 때에는 집행법원을 상대로 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있습니다. 

  (2) 대금감액을 구할 경우

  집행법원에 대하여 대금납부 시까지 대금의 감액을 주장할 수 잇고, 대금납부 후 배당실시 전인 때에는 감액을 구하는 대금의 반환을 청구할 수 있습니다.

4. 매각불허 후의 절차

  가. 민사집행법 제123조에 의한 매각불허의 경우

  (1) 종국적 장애에 의한 불허가의 경우

  실무에서는 취하된 경우에는 별도의 재판 없이, 그 밖의 사유의 경우에는 매각절차를 취소하여야 하는 경우인지 아니면 이미 행한 집행처분까지 취소하여야 하는 경우인지에 따라 일단 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 기각하거나 매각절차를 취소한 다음, 그 결정 정본을 원인증서로 첨부하여 말소촉탁을 하고 있고, 더 나아가 매각불허가결정을 하지는 않습니다.

  (2) 종국적 불허사유가 아닌 경우

  예를 들어 집행정지결정이 제출되었다가 그 정지결정의 효력이 소멸한 경우에는 매각불허가결정이 확정된 후 직권으로 새 매각기일을 정하고, 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동이 있어 매각불허가결정을 하고 새 매각기일을 열게 된 때에는 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행합니다.

  나. 과잉매각을 이유로 매각부동산의 일부를 매각불허한 경우

  과잉매각을 이유로 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가결정을 한 경우에는 그 불허가결정이 확정되더라도 매각이 허가된 부동산에 대한 매각대금이 완납될 때까지 그대로 두었다가 대금이 완납된 후 매각불허 된 부분의 부동산에 대하여 경매개실결정을 취소하고 경매개시결정등기의 말소촉탁을 합니다. 

  다. 민사집행법 제127조에 의한 매각불허의 경우

  위 조문에 따라 매각허가결정을 취소한 때에는 재평가를 명하여 최저매각가격부터 새로 정하여 경매를 속행합니다.