유치권으로 선행 체납처분에 대항할 수 있는지 여부

<사건 개요＞

 피고들은 이 사건 호텔에 관한 공사대금 등의 채권자로, 이 사건 호텔을 인도받아 점유하면서 유치권을 행사하고 있다. 그런데 피고들이 이 사건 호텔을 인도받아 점유하기 전에 이미 이 사건 호텔에 충주시의 체납처분압류등기와 다른 채권자들의 가압류등기가 이뤄져있었다. 한편, 이 사건 호텔의 근저당권자인 원고는 피고들이 이 사건 호텔을 인도받아 점유한 이후에 임의경매를 신청해 이 사건 호텔에 대해 임의경매개시결정의 기입등기가 이뤄졌다. 이후 원고는 피고들이 이 사건 호텔을 점유하기 이전에 이미 이 사건 호텔에 충주시의 체납처분압류등기와 다른 채권자들의 가압류등기가 경료돼 있었으므로, 피고들의 점유는 압류 또는 가압류의 처분금지효에 위배돼 경매신청채권자인 원고에게 대항할 수 없다는 등의 주장을 하면서 피고들을 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기했다.

 ＜사안의 쟁점＞

 이 사건은 체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대해 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는지 여부가 문제된다.

 ＜사안의 검토＞

 대법원은 부동산에 관해 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생해 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대해 유치권을 행사할 수 없다고 판단하고 있다(대법원 2005.8.19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006.8.25. 선고 2006다22050 판결 등 참조). 이는 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 매각절차인 경매절차가 개시된 뒤에 유치권을 취득한 경우에는 그 유치권을 경매절차의 매수인에게 행사할 수 없다고 보는 것이다. 그러므로 부동산에 저당권이 설정되거나 가압류등기가 된 뒤에 유치권을 취득했더라도 경매개시결정등기가 되기 전에 민사유치권을 취득했다면 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다고 할 것이다(대법원 2009.1.15. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2011.11.24. 선고 2009다19246 판결 참조).

 이와 같은 법리에 비추어 볼 때, ①부동산에 관한 민사집행절차에서는 경매개시결정과 함께 압류를 명하므로 압류가 행하여짐과 동시에 매각절차인 경매절차가 개시되는 반면, 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 그와 달리 체납처분에 의한 압류와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아닌 점, ②체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는 것이므로, 부동산에 관해 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매절차에서 이를 그 부동산에 관해 경매개시결정에 따른 압류가 행하여진 경우와 마찬가지로 볼 수 없는 점에 비추어 보면, 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 부동산에 관하여 민사유치권을 취득하였다면 그 이전에 체납처분압류가 되어 있다고 하더라도 유치권자는 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다고 볼 것이다(대법원 2014.3.20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결).

이 판결은 유치권이 경매개시결정에 따른 압류가 행해진 이후 이루어진 경우 경락인에게 대항할 수 없으나, 체납처분이 행해진 이후 이루어진 때에는 경락인에게 대항할 수 있다는 점을 명확하게 구분했다는 점에서 그 의의가 있다 할 것이다.

 따라서 건설업자는 자신의 발주자에 대한 공사대금 채권에 기하여 건물 등에 대한 유치권을 행사할 경우 비록 그 이전에 체납처분이 존재한다 하더라도 체납처분에 따른 공매절차에서 그 건물을 매수한 자에게 대항할 수 있다는 점을 유념하고 함부로 유치권자로서의 권리를 포기해서는 아니된다는 점을 주의해야 할 것이다. 이상.

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